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Les obligations comptables des loueurs

01/03/2017 • Posted By Zefyr

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Vous êtes un particulier propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers que vous mettez en location. Quelles sont les obligations comptables des loueurs ? Quelles sont les déclarations fiscales qu’ils doivent remplir ?
Les obligations comptables des loueurs et les obligations fiscales varient selon leur situations. Nous faisons le point dans cet article.

 

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1. Vous louez un bien locatif vide (non-meublé)

Vous avez un bien immobilier que vous louez vide (non-meublé). Alors vous devrez déclarer vos rentes locatives dans la catégorie des revenus fonciers.

Que devez-vous considérer comme rentes locatives ?
Tous vos revenus provenant de la location d’un non-meublé (quel que soit le locataire – professionnel ou particulier) et les revenus provenant de la location de certains biens (exemple : étangs, cours d’eau).

 

1.1. Régime micro-foncier

Si votre revenu brut foncier annuel ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez bénéficier de la déclaration simplifiée “Régime micro-foncier”. Vous êtes alors dispensé du dépôt de la déclaration 2044 et n’avez qu’à reporter vos revenus fonciers sur la déclaration n°2042 (ligne 4BE). Vous serez imposé à l’IR sur 70% de vos revenus locatifs bruts. En effet, au régime micro-foncier, 30% des revenus bruts sont considérés comme des charges.

Remarque : Si vos biens en location relèvent d’un régime spécial, alors vous ne pouvez pas opter pour le régime micro-foncier.

 

1.2. Régime réel d’imposition des loueurs

Si vous n’êtes pas éligible au micro-foncier (revenus locatifs > 15 000 €, ou bien locatif spécial), alors vous êtes soumis au régime réel d’imposition (déclaration n°2044). Vous devez calculer votre revenu imposable à l’IR en soustrayant de vos revenus fonciers bruts l’ensemble des frais et des charges au prorata temporis.

Le régime réel d’imposition est en option si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €/an.

Remarque : Si vous êtes soumis au régime micro-foncier mais vous déposez la déclaration n°2044, les autorités fiscales considéreront automatiquement que vous optez pour le régime réel.

 

2. Vous louez un bien locatif meublé

Est considéré comme un meublé, tout logement comprenant l’ensemble des équipements permettant d’y vivre correctement et de s’y installer immédiatement.

On distingue deux types de logement meublé : les logements de tourisme (ex: bien certifié “gîte de France”, chambres d’hôtes) et les logements dit “classiques” (ex: location étudiante, location à la semaine d’une maison de vacances…). Selon que votre bien (ou portefeuille de bien) est de type “tourisme” ou “classique”, et selon les revenus qu’il génère, vous tombez dans le régime “micro-entreprise” ou dans le régime réel simplifié.
Voir le tableau ci-dessous :

 

Revenus locatifs “tourisme” Revenus locatifs “classique”
Régime micro-entreprise  Revenus ≤ 82 800 €  Revenus ≤ 33 200 €
Régime réel simplifié (BIC-IR)  Revenus > 82 800 €  Revenus > 33 200 €

Source : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32353

2.1. Régime Micro-Entreprise

Si vous êtes dans le cas du régime micro-entreprise, vous êtes exempté de la tenue d’une comptabilité. Vous devez seulement tenir un journal de vos recettes et dépenses.

Chaque année, vous aurez à remplir la déclaration n°2072 et la déclaration n°2044. Vous devrez reporter ces données dans les cases 430 à 441 sur la liasse n°2042.

Vous serez imposé au barème de l’IR sur 50% de vos revenus locatifs bruts dans le cas “classique” et dans le cas “tourisme” (50% d’abattement).

Exception : si vous êtes propriétaire d’un meublé de tourisme classé (classement national en étoiles), vous serez imposé au barème de l’IR, sur 29% de vos revenus locatifs bruts (71% d’abattement).

2.2 Régime Réel Simplifié (BIC-IR)

Si vous êtes au régime réel d’imposition (ou avez décidé d’opter pour ce régime au lieu du régime micro-entreprise), vous devrez alors tenir une comptabilité de votre activité locative et vous aurez à remplir la liasse fiscale n°2031 et les annexes n°2033. Vos revenus locatifs seront soumis au barème de l’IR après déduction de vos charges.

Quels sont les avantages du régime réel simplifié ? Pourquoi choisir le régime réel simplifié alors que vous êtes éligible au régime micro-entreprise ?
Vous pourrez déduire vos frais d’acquisition, les intérêts de vos emprunts, les travaux d’entretien et de réparation ainsi que les gros travaux (qui ne sont pas déductibles au régime micro-entreprise) etc. Il vous sera aussi possible de reporter les déficits liés à cette activité.
Pour en savoir plus sur l’ensemble des avantages du régime réel simplifié, vous pouvez consulter l’article du BOFIP sur les Revenus Fonciers – Régime réel d’imposition.

Remarque : Si vous optez pour le régime réel d’imposition alors que vous n’êtes pas soumis à ce régime initialement, alors vous ne pourrez pas révoquer cette option les deux premières années. Et l’option sera reconduite tacitement par période de deux ans ensuite.

 

3. Vous pouvez aussi constituer une SCI-IR pour gérer vos biens immobiliers

Si vous avez constitué une Société Civile Immobilière avec imposition sur les revenus (SCI-IR) pour gérer vos biens immobiliers, alors vous aurez l’obligation de tenir une comptabilité. En effet, une SCI est une société. En tant que telle, elle est régit par les règles transverses à toutes sociétés.

La déclaration fiscale relative aux SCI est la déclaration n°2072 et vous devrez reportez ces revenus sur la déclaration n°2044. Cet article ne rentre pas dans les détails de la gestion des biens immobiliers en SCI.

Trouvez les formulaires pour les loueurs sur le site des impôts : www.impots.gouv.fr

 

 




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